Напоследък вече стана нетърпима помията, която ни залива отвсякъде - Фейсбук, Ютюб канали, платени гостувания по кабеларките на палячовци като Иво Димовски, Митку Калайджиев, Кристиян Узунски, Полинчето Стойкова и още няколко подобни паразита, които са продали по 20-30 апартамента в откачен пазар (който приключи) и са се помислили за Вълка от Уолстрийт. Едни и същи мутри ги въртят от години и постоянно ни ги пробутват за "експерти". Преписвам си стария пост, но с леко оправени цифри и се надявам да чуя и вашето мнение. Аз съм строителен инженер, имам доста опит с планиране и изпълнение на жилищно строителство предимно в Германия, но и тук. Реших да ви анализирам нагледно, с действителни цифри това колко РЕАЛНО струва един квадратен метър жилищна площ в България и в Германия. Защото постоянно се повтаря че в България жилищата били най-достъпни в целия ЕС, били невероятно евтини, трябвало да се купи сега, защото щели да стават още и още по-скъпи, най-правилният момент за покупка бил ДНЕС, имало още много поле за растеж, трябвали само 150 нетни заплати, за да се купи средностатистическо жилище от 80 квадрата, а в Европътъ трябвали над 200 и т.н. глупости. Постоянно ни се натяква колко достъпни били жилищата тук, как не трябва да се оплакваме че цените тук са високи, защото на западоевропейците им режат главата. За мен тези статии се пишат или от платени от брокерски агенции автори, или от тотално незапознати какво е положението на Запад. Я да видим сега колко са достъпни наистина жилищата в България.
Нека направим сравнението за средностатистически апартамент от 80 квадрата в София, ново строителство. Ще говорим за покупка след като апартаментът е построен, т.е. не на зелено, в средно скъп квартал на града ни, без да се отчитат такси и комисионни. Към момента, по данните които проверих, един такъв апартамент, се движи средно около 2500 евро/m². Това означава, че цената му е 200,000 евро.
И тук идват основите ДВЕ огромни разлики, за които повечето хора или не знаят, или се правят на ударени. В Германия, площта на абсолютно всички жилища по документи е чистата площ на стаите - без никакви стени, без никакви общи части и други простащини, които има само в Булгаристан. Коефициентът брутна (със стените) към нетна (светла) площ на едно жилище там при проектиране се приема стандартно за 1.175 от архитектите, затова ще използвам това число по-надолу в сравнението. Втората разлика ще я спомена малко по-надолу. Нека първо да оправим площта, която тукашните т.нар. строители и т.нар. брокери се опитват да ни пробутат.
Един такъв "средностатистически" софийски апартамент от 80 квадрата съдържа средно към 12 квадрата "общи части", които ние плащаме, но не се съдържат в жилището ни. Просто намерих 10-15 обяви и сметнах средните им общи части. Това означава, че в крайна сметка ние плащаме 80, но реално получаваме апартамент 68 квадрата. В тези 68 квадрата обаче влизат и стени. Делим 68 на горния осреднен коефициент 1.175 за да получим СВЕТЛА използваема площ на стаите и се получават само 58 квадрата! Демек губим още 10 квадрата в стени и плащаме за обеми, които реално не ползваме. Така се получава, че апартамент в София който се води 80 квадрата, реално би бил точно 58 по немските стандарти! Вече коректно сравняваме круши с круши - 80 квадрата по нотариален акт тук са 58 квадрата по нотариален акт там. Това е огромна разлика, която прави всякакви статистики и сравнения, които ни се дават от брокерите по подкастите напълно и тотално грешни. Но това не е всичко.
Втората огромна разлика е, че в Германия нови жилища се продават само ИЗЦЯЛО ЗАВЪРШЕНИ и строителят носи писмена 5,5-годишна гаранция за всяко СМР. Българската простотия на "замазка и шпакловка" е напълно изключена там. Тоест, за цената която плащате в Германия, получавате готови и обзаведени бани, боядисани стени, паркет на подовете, интериорни врати, ключове и контакти. За вас като купувач остава единствено да си изберете лампи и да започнете да обзавеждате. И да искате, не можете да си купите недовършен апартамент.
Нека сега видим какви са цените в Германия? За да е що-годе коректно сравнението със средно скъпия ни квартал в София, нека вземем средно скъп квартал в столицата Берлин. Нали според брокерчетата трябва да "сравняваме само столица със столица", макар че градове като Мюнхен и Франкфурт са много по-големи финансови центрове и жилищата там са дори по-скъпи от Берлин, но айде столицата да вземем. Средните цени за нови жилища, завършени по гореописания начин "до ключ" са около 5800 евро на квадрат, обаче пак казвам, немски квадрат, не български. Тоест за жилище 58 квадрата там ще платите ... 336,000 евро. Но ще е завършено до ключ. Естествено, има комисионни, данъци и такси за придобиване, но в момента ще се абстрахираме от тях, защото сравняваме цените на самите жилища. Така че за 336,000 евро в Германия получавате готов за обзавеждане апартамент, който по българските брокерско-инвеститорско-инфлуенсърски стандарти би бил 80 квадрата и би бил на крива замазка и осрана шпакловка.
Връщаме се в България. Купуваме 80 (демек 58) квадрата апартамент за 200,000 евро. И започваме т.нар. РЕМОНТ на чисто новото жилище. Колко ще ни излезе той? С оглед на цените на материалите и майсторчетата в София към момента, ще изглежда нещо такова. Цените са на базата на това какви пари взеха наскоро на мои познати за довършване на нов апартамент, а количествата ги сметнах ориентировъчно.
Довършване на тоалетна - около 1500 евро за труд и още толкова за материали = 3000 евро
Довършване на баня - около 3000 евро за труд и още толкова за материали = 6000 евро
Довършване на плочки в коридора - 10 квадрата х 100 евро (труд и материали) = 1000 евро
Цокъл плочки в коридора - 10 метра х 50 евро (труд и материали) = 500 евро
Боя на стените - 300 квадрата х 12 евро (труд и материали) = 3600 евро
Ламинат в хола и спалнята - 40 квадрата х 30 евро (труд и материали) = 1200 евро
Ключове и контакти - около 800 евро със слагането
Интериорни врати - 5 врати х 400 евро с монтажа = 2000 евро
Подови первази за ламината - 50 метра х 12 евро (труд и материали) = 600 евро
Като съберем горните суми се получават още 18,700 евро за да се довърши, които ги слагаме с непредвидени разходи, че са грубо 20,000 евро. Тоест за да е готов за обзавеждане апартаментът ни от 80 (демек 58) квадрата, ще ни излезе общо 200,000+20,000 = 220,000 евро без данъци, такси и комисионни. Сега нека разделим 220,000 на 58 и ще получим, че един реален квадрат на готов за обзавеждане средностатистически апартамент в София всъщност ни излиза точно, 3793 евро! В столицата на Германия Берлин е 5800 евро. Точно 1.52 пъти по-скъпо. Но я да видим заплатите в двата града как са. В София средната нетна заплата е около 1500 евро, няма как да е повече, защото за всеки откъснат от реалността, теглещ кредити като ненормален СИНИЪР програмист, който взима например 4000 или 5000 евро, има 5-6 продавача/складови работника, които взимат по 1000. А те също искат да не живеят на улицата и да си купят жилище, нали? В Берлин средната нетна заплата на назначен служител съгласно numbeo.com е около 2950 евро.
Нека сега най-после направим коректното сравнение за достъпност. Да разделим един среден, довършен светъл квадратен метър на една средна нетна месечна заплата в двете столици. Делим 3793 евро на 1500 евро, и 5800 евро на 2950 евро. Получава се, че за един довършен квадрат в София са ни необходими реално 2,52 нетни месечни заплати. В Германия това ни трябват само 1,96! Толкова за "достъпността" в София. На средния Ханс му е по-лесно и то с доста проценти да си купи един квадрат готово жилище отколкото на средния Иванчо. Повече брокерски лайна и помия не ми се слушат.
В горните изчисления изобщо не включвам и 4 много важни фактора:
1. Нерви, разкарвания и разправии с пишман майстори докато се довършат бани, стени, подове и врати в новозакупения апартамент. В Германия всичко това вече е готово когато получиш ключовете.
2. Качество на изпълнение на грубия строеж и довършителните работи - тук няма смисъл изобщо да се говори. Макар че качеството на труда в Германия поспадна доста през последните 10 години, все още е на светлинни години пред това в България. Особено хидро и топлоизолациите и отоплителни/климатични инсталации. Отделно за материалите - там всички нови сгради са задължително с подово отопление, поне 18см фасадна топлоизолация (най-често минералнавата), шумоизолация по подовете, за да не се чува всяка стъпка или пръдня на комшията от горния етаж, безшумни тръби на канализацията, а подовата настилка стандартно е естествен паркет.
3. Паркоместа в подземен гараж - И там, както и тук, те се закупуват отделно от апартамента. Едно паркомясто върви около 30,000 евро. У копторите Малинова Долина, Кръстова Вада и производните им съм убеден, че вече е повече.
4. И не на последно място - инфраструктурата. В Берлив въздухът е по-чист от София, няма дупки по улиците, няма кал пред блоковете, навсякъде има много добре поддържани паркове, има бързи връзки с всички аутобани около и извън града и т.н. и т.н. Това може да не е важно за всеки, но за повечето хора е. Естествено, и там не е рая на земята, има бездомници, мръсотия по по-крайните квартали, талибани и т.н. но със сигурност е по-добре от тук.
Та надявам се това да ви помогне да не се връзвате на всичката брокерса повърня, която ни залива от всички телевизии, радиа и социални мрежи. Ако някой знае какво е положението в други държави, например Испания и Англия, може да напише. Аз съм запознат само с немския пазар.
Rado Mihaylov
